Woordvoering Cor van Verk / PvdA bij de Algemene Beschouwingen over de Begroting Dordrecht 2022 in de Gemeenteraad van dinsdag 9 november 2021:
Voorzitter, Vier jaar geleden hebben wij onze steun aan het Collegeprogramma uitgesproken vanwege de ambities om 4.000 banen en vooral, vanwege de 4.000 woningen die in deze periode gerealiseerd zouden worden. Deze steun heeft zich de afgelopen jaren vertaald in steun aan de verschillende begrotingen en vooral in steun aan de visie op het wonen van de afgelopen jaren. Tot onze teleurstelling moeten wij vaststellen dat het College er niet in geslaagd is om de ambities op het gebied van het wonen waar te maken. Nog geen 700 woningen zijn er de afgelopen 4 jaar toegevoegd aan de woningmarkt. De ambitie om de komende jaren vervolgens 1.000 woningen per jaar er aan toe te voegen komt ons niet realistisch over en is onvoldoende oude ambities van 4 jaar geleden waar te maken. Feitelijk zouden er bijna 1.500 woningen per jaar moeten worden toegevoegd. Een ambitie die, zonder wijziging van het beleid, te hoog gegrepen zal zijn. Kan het College aangeven welke mogelijkheden zij heeft om dit beleid te wijzigen en in de toekomende jaren wel de ambitie waar kan maken? Voorzitter, het gaat hier om het probleem waarover de mensen in Nederland, dus ook in deze stad, zich de grootste zorgen maken, de woningmarkt.
Op deze markt spelen feitelijk twee problemen namelijk te weinig woningen en te veel geld. Voor het eerste probleem, te weinig woningen als gevolg van ruimtegebrek om snel te bouwen,.Bouwen waar het kan is een eerste stap. Dit lost het echter het gebrek aan bouwlocaties niet op. Binnenstedelijk bouwen is een keuze die vertraagd en duurder is in zijn uitvoering. Wanneer we vervolgens ook dar de ruimte nog ernstig beperken leidt dit automatisch tot nog hogere grondprijzen waardoor de prijs voor woningen nog verder zullen stijgen. Het College heeft de afgelopen jaren weliswaar een aantal bouwlocaties aangewezen. Wij twijfelen echter ernstig aan de realiteitswaarde van die locaties. Vooral de Weeskinderendijk en Thureborgh zijn locaties die twijfelachtig bij een toename van het treinverkeer. Wij constateren dan ook dat het College alleen oog heeft voor de papieren werkelijkheid van de plannen. Bestaat er ook een plan B wanneer grote locaties niet van de grond kunnen komen door tegenvallende ontwikkelingen zodat de bouwstroom ongehinderd door kan gaan? Het is daarbij belangrijk voor welke doelgroepen je bouwt. Deze doelgroepen hangen overigens nauw samen met wat voor stad je wilt zijn. Wanneer je de subdoelstellingen bij de Agenda Dordrecht 2030 kritisch en goed leest wil het College vooral jongere, hoger opgeleide mensen die werken aantrekken. Daarnaast wil het College de werkende en rentenierende mens behouden voor deze stad. Daarbij is het hoofddoel dat de huidige voorzieningen minimaal in stand moeten blijven. Vrij vertaald betekent dit bouwen voor afgestudeerde mensen met een goede baan (tot 35 ongeveer 35 jaar) en de ouderen met een goed inkomen uit kapitaal (vanaf ongeveer 45-50 jaar). Het huidige bouwprogramma richt zich daarop.
Vergeten moet niet worden dat een jong en startend gezin qua inkomen veelal afhankelijk is van huisvesting in het goedkopere segment van de markt. Dat zijn koop- maar in veel gevallen ook huurwoningen in de sociale huursector. Doorstroming naar het midden- of duurdere segment vindt pas op latere leeftijd plaats. Deelt het College deze analyse. Op welke wijze denkt het College te zorgen voor voldoende woningen in het goedkopere segment voor huur of koop voor de startende gezinnen? Voorzitter, nieuwbouw vindt dus binnenstedelijk plaats. Daarbij constateren wij dat telkens opnieuw dat de leefbaarheid van de de stad, maar ook van de directe omgeving ter discussie staat. Natuurlijk moeten we zorg voor dragen dat de leefbaarheid gewaarborgd wordt.
Wij zijn er van overtuigd dat een Leefbaarheids Effect Rapportage voor in ieder geval een positieve bijdrage kan leveren. Het maakt duidelijk wat de gevolgen voor de leefbaarheid zijn. Dat gebeurt overigens op grond van de vigerende wet- en regelgeving. Een dergelijke toetsing kan veel discussie in de toekomst voorkomen, uitgaande van de gedachte dat dit bij ons dat natuurlijk allemaal dik in orde is. Kan het College toezeggen dat zij onderzoek doet naar de bruikbaarheid van de LER en hierover voor de Kadernota 2023 rapporteert? Bij dit onderzoek moeten de ervaringen van Den Haag betrokken worden.
Het tweede probleem is misschien wel groter dan het eerste namelijk geld. Daarbij spelen er twee problemen namelijk een overschot en een tekort. Het overschot aan geld bevindt zich vooral op de particuliere markt. In een markt waarbij het aanbod klein is, wordt de prijs hierdoor enorm opgejaagd. Stimuleringsmaatregelen van de overheid bevorderen dit proces van prijsopdrijving. Kan het College toezeggen dat bij de volgende evaluatie er ook gekeken wordt naar het effect op de markt van startersleningen?
Het overschot aan kapitaal veroorzaakt nog een probleem namelijk dat mensen met veel kapitaal; ook in de vorm van overwaarde, dit geld willen laten renderen. Spaarrente is nihil of wordt bestraft met negatieve rente; aandelen etc zijn relatief duur dus blijft vastgoed over. Een veilige belegging met een vrij zeker rendement en relatief lage kosten. Hierdoor verdwijnen er gewilde en relatief goedkope woningen van de markt door particuliere beleggers.
Wij waarschuwden al een aantal jaren geleden voor dit fenomeen en pleitte toentertijd voor maatregelen. Wij zijn verheugd dat het CDA dit initiatief heeft overkomen en zijn nu wel benieuwd naar de stand van zaken. Waar en welke woningen wil het College gaan beschermen tegen deze vormen van speculatie. Tot zover het overschot van geld; er is immers ook een tekort met name is er te weinig geld om de doelstellingen in de sociale huursector waar te maken.
Het Publieke geld is ook ruim aanwezig. BNG is de rijkste bank. Ondanks het feit dat de corporatie meer ruimte vanuit Den Haag krijgen om woningen te bouwen, geeft hen dat nog niet de mogelijkheid tot het daadwerkelijk bouwen. Om alleen al te voldoen aan de afspraak om het aantal woningen van 2016 te herstellen, gaat al vele miljoenen kosten. Dan hebben we het niet over tientallen maar honderden miljoenen. Dat, naast alle andere maatschappelijke opgaven betekent dit een vrijwel onmogelijke opgave. De overheid kan hierbij helpen, niet alleen met plannen maar ook daadwerkelijk hulp bieden. Wij kunnen een (actieve) grondpolitiek voeren waarbij gemeentelijke bouwgrond tegen een zeer laag tarief ter beschikking wordt gesteld aan de corporaties voor het bouwen van woningen in de sociale huursector.
Wij vragen het College om deze mogelijkheden te onderzoeken, samen met de corporaties en de Raad hierover voor de Kadernota 2023 te rapporteren. Kan het College dit toezeggen? Overigens biedt deze actieve grondpolitiek nog een kans. Door grond aan te kopen en deze in erfpacht uit te geven kunnen de stichtingskosten voor een woning aanzienlijk gedrukt worden waardoor een deel van de nieuwbouw woningmarkt bereikbaar kan worden voor jonge starters. De grondkosten maken immers een substantieel onderdeel uit van de stichtingskosten voor een woning. Ook dit onderdeel zouden wij graag onderzocht zien.
Kortom wij willen 1. Een onderzoek naar de bruikbaarheid van de Leefbaarheid Effect Rapportage bij nieuwbouwplannen. 2. Een onderzoek naar het effect op de prijs van de starterslening bij de volgende evaluatie; 3. De mogelijkheden om in vastgoed te beleggen voor particulieren beperken door anti-speculatie maatregelen te nemen. 4. Onderzoeken of hulp en ondersteuning aan corporaties en jonge, minder kapitaalkrachtige kopers geboden kan worden in de vorm van een grondpolitiek die beoogd de stichtingskosten te beperken. Deze wensen zijn voorzien van de benodigde moties.
